IRIB, EPM e CENOR realizam III Seminário Luso-brasileiro de Direito Registral em São Paulo

O Irib, a Escola Paulista da Magistratura – EPM, o Centro de Estudos Notariais e Registrais da Faculdade de Direito de Coimbra – CENoR e o Projeto Educartório, de iniciativa da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, realizaram, nos dias 16 e 17 de outubro, no auditório da Escola Paulista da Magistratura, o III Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral Imobiliário.

Unidos no mesmo ideal de aperfeiçoamento de suas instituições e sistemas jurídicos, acadêmicos e especialistas brasileiros e portugueses versaram nesta terceira edição sobre o tema Contratação dos negócios imobiliários e seus reflexos na segurança jurídica.

Foram palestrantes o doutor Francisco Eduardo Loureiro, desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo; doutor Francisco José Rezende dos Santos, registrador imobiliário; doutor José Manoel de Arruda Alvim Netto, professor catedrático de Direito Civil; doutor José Marcelo Tossi Silva, juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo; doutor Rafael Vale e Reis, representante do CENoR; doutor Helvécio Duia Castello, presidente do Irib; doutor Ubiratan Pereira Guimarães, presidente do Colégio Notarial do Brasil-SP; doutora Wânia do Carmo Carvalho Triginelli, professora da PUC-MG e coordenadora acadêmica do Esnor-Anoreg-MG; doutora Margarida Costa Andrade, professora de direitos reais da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, FDUC; doutor João Teodoro da Silva, 6º Tabelião de notas de Belo Horizonte; doutora Priscila Lopes Agapito, 29ª Tabeliã de Notas da Capital de São Paulo; doutor Ricardo Dip, desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo; doutor José Antônio de Paula Santos Neto, juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo; doutor Marcelo Martins Berthe, juiz titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo e juiz auxiliar da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo; doutor Flauzilino Araújo dos Santos, primeiro registrador de imóveis da capital e presidente da Arisp; doutora Madalena Teixeira, professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, FDUC, e representante do CENoR; e João Pedro Lamana Paiva, registrador de imóveis de Sapucaia do Sul, RS e vice-presidente do Irib.

O seminário também teve a participação dos registradores Dom Gabriel Alonso Landeta e Dom Jorge Blanco Urzáiz, representantes do Colégio de Registradores da Espanha, da juíza Tânia Mara Ahualli, responsável pelo núcleo de Registros Públicos da EPM, do juiz Luís Paulo Aliende Ribeiro, e de Sérgio Jacomino, quinto registrador de imóveis da capital.

A iniciativa contou este ano com o apoio de outras importantes entidades de classe: Escola Superior de Notários e Registradores (Esnor); Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais (Serjus); Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg/SP); Universidade Corporativa do Registro (UNIREGISTRAL); Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp); Escola Nacional dos Registradores Imobiliários (ENR); e Colégio Notarial do Brasil, seção São Paulo (Cnb-SP).

Sessão de abertura

Em um discurso de abertura, o diretor da Escola Paulista da Magistratura, desembargador Antonio Rulli Junior, agradeceu a presença dos participantes e dos ilustres palestrantes e entidades apoiadoras do III Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral Imobiliário.

Depois, convidou a doutora Tânia Mara Ahualli para a coordenação dos trabalhos, a quem agradeceu, em nome da EPM, a dedicação e empenho despendidos na organização do seminário.

Impossibilitada de comparecer ao III Seminário Luso-Brasileiro, por motivos de saúde, a doutora Mônica Jardim, membro da diretoria do CENoR, gravou uma mensagem aos participantes:

Excelentíssimo Senhor Desembargador Antônio Rulli Jr., diretor da EPM, Excelentíssimo Dom Gabriel Alonso Landeta, representante do Colégio de Registradores da Espanha, Excelentíssimo Senhor Doutor Helvécio Duia Castello, presidente do Irib, Excelentíssimo Senhor Doutor Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Arisp, Excelentíssimo Senhor Doutor Roberto Dias de Andrade, presidente da Serjus-Anoreg/MG, Excelentíssimo Senhor Doutor Ubiratan Pereira Guimarães, presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo, os meus cumprimentos.

É com um enorme orgulho que o Centro de Estudos Notariais e Registrais participa do III Seminário Luso-Brasileiro sobre o Direito Registral. Agradeço privadamente, em meu nome e em nome do CENoR, todos os esforços que foram feitos para que o III Seminário Luso-Brasileiro sobre direito registral se tornasse realidade. Lamento muitíssimo, por razões de saúde, o fato de não estar presente num evento que tanto nos une. Não tenho dúvidas sobre o êxito que será o nosso III Seminário Luso Brasileiro e garanto, desde já, que em 2009, em Portugal, será realizado o IV evento. Temos de nos reencontrar.

Só mais algumas palavras. Não posso deixar de agradecer de forma mais veemente ao Irib, o mais antigo parceiro brasileiro do CENoR. Obrigada, meu presidente Helvécio Castello. Em nome do CENoR e do Irib, se permitem, tenho que reforçar os agradecimentos ao Colégio de Registradores da Espanha pelo fato de sempre terem apadrinhado o nosso Luso-Brasileiro. Gracias, Gabriel. Aos amigos de sempre e parceiros que permitiram que este evento acontecesse, Sérgio Jacomino, Eduardo Pacheco de Souza, Francisco Rezende, Madalena Teixeira, Margarida Costa Andrade, Rafael Vale e Reis, o meu muito obrigado.

Por fim, não posso deixar de cumprimentar, na pessoa da Tânia, da Ligia, da Sabrina, do Paulo Henrique, do Carlos, o meu fotógrafo de eleição, tenho a certeza de que estão aí, todos aqueles que se inscreveram para abrilhantar o nosso evento. Termino recordando que o Atlântico não nos separa, o Atlântico nos une. Bons trabalhos e até breve.

Direitos reais sobre imóveis – Panorama atual da contratação por instrumento particular no Brasil

Os coordenadores Luis Paulo Aliende e Tânia Mara Ahualli convidaram para compor a primeira mesa de trabalhos do III Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral Imobiliário o desembargador Francisco Eduardo Loureiro e o registrador Francisco José Rezende dos Santos, que discorreram sobre o tema Direitos reais sobre imóveis – Panorama atual da contratação por instrumento particular no Brasil.

“A segurança jurídica não decorre da forma, mas do conteúdo do contrato”

O desembargador Francisco Eduardo Loureiro destacou o crescente surgimento de leis especiais que tornam cada vez mais dispensável a utilização de instrumentos públicos nas transações imobiliárias.

Segundo ele, “a segurança jurídica não decorre da forma, mas do conteúdo do contrato”. “Essa é uma tendência irreversível. O ordenamento jurídico brasileiro tem sinalizado de forma crescente para a irrelevância da forma instrumental”.

É importante, segundo ele, que o tabelião repense o seu papel na sociedade contemporânea. “O notário deve garantir o equilíbrio contratual entre as partes. Se o equilibro contratual entre as partes é garantido por instrumento particular, é indiferente que se exija ou não uma escritura pública”.

Para o desembargador Francisco Loureiro, “essa é a única forma de a atividade notarial se manter relevante na sociedade contemporânea”.

Panorama da contratação por instrumento público – perspectivas

Em contraponto ao tema discorrido pelo desembargador Francisco Eduardo Loureiro, o presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção São Paulo, Ubiratan Pereira Guimarães, defendeu as vantagens da realização de negócios por meio de instrumento público.

“Estamos vivendo um período em que o instrumento público tem sofrido um grande desprestígio por parte de diversos setores da sociedade. A possibilidade de contratar os mais diversos negócios por instrumento particular tem sido vista como uma tendência que não há como reparar”.

Para Ubiratan, a crescente formalização de negócios por meio de instrumentos particulares deve ser vista pelos notários como um sinal de alerta. Ele destacou a necessidade de se reverter essa tendência para demonstrar a essencialidade da atividade notarial no Brasil.

“Os notários devem enfrentar a questão com um pensamento crítico. É óbvio que sou contrário ao instrumento particular em sobreposição ao instrumento público, no entanto, é realmente importante uma reavaliação de nossas atribuições”.

O presidente do CNB-SP ressaltou a importância do instrumento público e da participação do notário nos negócios imobiliários para a garantia do equilíbrio contratual entre as partes.

“No instrumento público, o tabelião exerce uma função de agente do Estado que, de modo imparcial, guarda certa distância dos contratantes. Os mais fortes não podem se sobrepor aos mais fracos. É exatamente aí que está a relevância do notário, é ele quem garante a igualdade entre as partes contratantes”.

Segurança jurídica

A segurança jurídica é um resultado dessa atuação notarial. Quando o notário atua no instrumento público, assume a responsabilidade pelo ato que pratica, diferentemente do que ocorre com o instrumento particular. O instrumento público tem a face do tabelião que lavrou e instrumentalizou o negócio, o que não ocorre no instrumento particular, que não traz a identificação de quem o elaborou. “Essa é uma questão que deve ser abordada com bastante ênfase na atividade do tabelião”, concluiu Guimarães.

A lei 11.441

A recente lei 11.441, de 2007, teve importante papel para o resgate da função notarial no Brasil. “Os notários têm demonstrado competência para participar dos atos que lhes foram conferidos pela lei”.

Ubiratan Guimarães expôs algumas perspectivas da categoria, segundo ele já em fase de discussão, que possibilitam a ampliação da atuação notarial e se apresentam como forma alternativa de desjudicialização dos processos.

Uma delas, segundo ele, é a ampliação da atribuição do notário conferida pela lei 11.441, para possibilitar a atuação notarial nos procedimentos em que haja testamentos, participação de menores ou incapazes.

O expositor também mencionou a possibilidade de atuação notarial nas escrituras declaratórias de usucapião e a participação de notários e registradores como agentes do Estado, na arbitragem e mediação.

Ele também comentou a existência de projetos que visam o aumento das atribuições notariais e que já estão sendo gestados no âmbito da Secretaria de Reforma do Judiciário e no Ministério da Justiça.

Para ele, o grande desafio do notariado brasileiro é manter-se vivo e sempre repensando a sua atividade. “Não é possível ficarmos apegados a conceitos de um século atrás, numa época em que a sociedade muda constantemente”.

A atuação notarial, conforme disse, diminui o impacto da burocracia nos negócios. “O nosso caminho é buscar cada vez mais o aperfeiçoamento da atividade notarial, através do constante estudo, de maneira que o notário possa exercer sua função primordial de assessoramento das partes, na verificação dos contratos”.

“Esse é o caminho que estamos trilhando. E o CNB está assumindo a sua responsabilidade, proporcionando aos notários condições de aperfeiçoamento para o pleno exercício de sua atividade”.

Contratação por instrumento público – forma versus conteúdo

Compartilhando com o presidente do CNB-SP a apresentação sobre as perspectivas acerca da contratação por instrumento público, o presidente do Irib Helvécio Castello fez um enfrentamento da questão forma versus conteúdo.

O presidente do Irib analisou a função social do registrador imobiliário exercida especificamente sobre o instrumento público e comentou a importância do registro de imóveis para a garantia da segurança jurídica ao cidadão hipossuficiente.

Ele apresentou o panorama brasileiro da irregularidade fundiária no Brasil para enfocar os aspectos relativos à função social da propriedade e os desdobramentos do compromisso de compra e venda. “99% dos contratos são realizados de forma irregular, sem o devido registro no Registro de Imóveis, o que contribui imensamente para o crescimento da irregularidade fundiária, que está em abundância no Brasil e que atinge basicamente a população de baixa renda”.

Helvécio Castello também enfocou a crescente adoção pelos cartórios das ferramentas tecnológicas que contribuem enormemente para a eficiência dos serviços. “Notários e registradores já estão inseridos na economia digital, no entanto, para aqueles que ainda não a integram, é fundamental que adotem em suas serventias meios eletrônicos mais eficientes e interligados, de maneira a atender um número cada vez maior de usuários em um espaço de tempo cada vez mais curto, e com custos mais reduzidos”.

Iniciativas de desformalização dos negócios jurídicos – tendências no direito português e no direito comparado

As alterações na legislação portuguesa, que entrarão em vigor a partir do início do próximo ano, bem como a perda de atribuições dos notários naquele país foram as principais questões abordadas na palestra de Rafael Vale e Reis, representante do CENoR.

Ele apresentou um panorama legislativo do direito português no que tange à formalização dos negócios imobiliários. Segundo ele, a partir do dia primeiro de janeiro de 2009, o contrato de compra e venda poderá ser formalizado por meio de instrumento particular autenticado. “Mesmo que haja a constituição de uma hipoteca, as transações imobiliárias deixarão de estar sujeitas à forma mais solene da escritura pública”.

Para Rafael, a novidade legislativa poderá gerar dúvidas entre os operadores do direito de Portugal quanto ao regime a ser adotado na efetivação dessas transações. No entanto, “os operadores terão de conviver com a experiência e tentar se adaptar às novidades. Só assim vamos poder encontrar o caminho mais acertado para a formalização dos negócios”.

Rafael também expôs algumas notas de direito comparado, especialmente no que diz respeito ao direito urbanístico dos países integrantes da União Européia. Num debate profícuo e bastante produtivo, juntamente com as professoras Madalena Teixeira e Margarida Costa Andrade, o palestrante analisou as questões registrais atinentes à contratação de negócios jurídicos por instrumento público e por instrumento particular.

Ainda em torno da discussão sobre a desformalização dos atos jurídicos e do abandono do uso da escritura pública em Portugal, a professora Margarida Costa Andrade analisou minuciosamente as vantagens e desvantagens da escritura pública e da escritura particular, dando especial enfoque aos reflexos da adoção de um e de outro instrumento para a segurança jurídica dos negócios imobiliários.

Ofício eletrônico – a experiência paulista: as perspectivas na utilização do documento eletrônico

O juiz titular da primeira Vara de Registros Públicos da Capital, Marcelo Martins Berthe, e o presidente da Arisp e primeiro registrador de imóveis da capital de São Paulo, Flauzilino Araújo dos Santos, analisaram a experiência concreta de prestação de serviços eletrônicos pelos cartórios de São Paulo.

Primeiramente, Flauzilino referiu-se ao sistema Arisp de pedidos de certidões, disponível à população desde 1998. A iniciativa pioneira se constituiu em importante instrumento de prestação de serviços à sociedade, visando reduzir os custos de atendimento e facilitar a vida do cidadão.

Segundo Flauzilino, o sistema já emitiu mais de cinco milhões de certidões digitais. “Neste período, não se teve conhecimento de uma só reclamação no Procon, ou na CGJSP, ou mesmo na Corregedoria Permanente da Primeira Vara de Registros Públicos da capital, dada a eficiência do sistema”.

O registrador também comentou a respeito do Ofício Eletrônico, serviço prestado pela Arisp em parceria com o Irib, que tem por objetivo viabilizar a emissão de certidões digitais para os órgãos do poder público, mediante o intercâmbio de informações eletrônicas entre as entidades solicitantes e os cartórios de Registro de Imóveis.

Disponível desde 2005, o sistema já contabilizou três milhões de acessos e a emissão de mais de 800 mil certidões eletrônicas. “O sistema gera economia para os orçamentos dos órgãos públicos que demandam por esse tipo de serviço, e para o orçamento dos cartórios que respondem à demanda do poder Judiciário e órgãos da administração pública”.

Flauzilino também destacou os convênios que vêm sendo firmados pela Arisp com notários, instituições financeiras, construtoras, imobiliárias e advogados, para a entrega de certidões das matrículas de imóveis por meios eletrônicos.

Segundo ele, o serviço, recentemente disponibilizado, já conta com uma grande adesão por parte desses entes, além de outros da cadeia produtiva do país.

O documento eletrônico no registro imobiliário espanhol também foi analisado pelos registradores Dom Gabriel Alonso Landeta e Dom Jorge Blanco Urzáiz, ambos representantes do Colégio de Registradores da Espanha.

Especialistas comemoram o sucesso do III Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral Imobiliário

Para Sérgio Jacomino, muito mais importante do que o acontecimento em si é a repercussão que o III Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral pode ter entre os operadores do direito de ambos os países.

De acordo com Jacomino, o resultado do estudo aprofundado dos profissionais envolvidos na iniciativa só será assimilado ao longo do tempo. “Essa é a razão pela qual considero que o Irib desempenha importante papel na disseminação do conhecimento ao proporcionar um roteiro do desenvolvimento institucional do registro imobiliário no Brasil”.

“Creio que o resultado deste seminário foi o mais expressivo e alcançou seu principal objetivo, que é o de dar continuidade ao produtivo diálogo entre Brasil e Portugal acerca de seus sistemas registrais”.

Jacomino atribuiu o sucesso da iniciativa ao empenho e dedicação da professora Mónica Jardim, segundo ele, a verdadeira alma mater do Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral. “Com sua energia inesgotável e com sua capacidade e inteligência brilhantes, conseguiu reunir os mais significativos representantes da academia portuguesa da Universidade de Coimbra e da escola brasileira, representada pela EPM”.

Para João Pedro Lamana Paiva, registrador imobiliário de Sapucaia do Sul, RS, a parceria com a Escola Paulista da Magistratura só vem contribuir para o desenvolvimento da atividade registral e notarial brasileira.

Segundo ele, o intercâmbio com países europeus só engrandece e fortalece a atividade, além de possibilitar a análise sobre a atividade registral imobiliária sob diversos pontos de vista. “Precisamos estar sempre na vanguarda dos acontecimentos. O intercâmbio é essencial para o aperfeiçoamento dos nossos atos”.

Lamana Paiva participou do painel que discutiu o acesso dos documentos estrangeiros ao registro imobiliário brasileiro e português.

Juntamente com a doutora Madalena Teixeira, foram analisados os aspectos que envolvem a escritura pública lavrada por consulado, que em alguns países substitui a figura do notário e do registrador, os aspectos relativos à sentença estrangeira de formal de partilha, e os efeitos do instrumento particular, bem como sua aceitação no Brasil.

Para o diretor executivo do IRIB, doutor Carlos Eduardo Duarte Fleury, o seminário Luso-Brasileiro é de suma importância para o desenvolvimento da atividade registral imobiliária brasileira, na medida em que possibilita uma produtiva troca de experiências entre os sistemas adotados na Europa e a realidade brasileira.

“O Luso-Brasileiro é uma iniciativa que contribui imensamente para o avanço do direito brasileiro de forma geral, em especial para o avanço do direito registral imobiliário. O notário e o registrador têm a oportunidade de conhecer mais profundamente os mecanismos de segurança adotados por outros países, como Portugal e Espanha, e utilizá-los como parâmetros para suas atividades no Brasil”.

O ex-presidente do Irib Lincoln Bueno Alves acredita que o intercâmbio de informações promovido pelo Irib e pela EPM só vem a enaltecer o sistema registral imobiliário brasileiro e português. “Esse congraçamento de registradores e a realização de convênios com instituições nacionais e internacionais são objetivos do Irib. E os presidentes, cada um com seu perfil, têm conseguido manter os ideais da nossa instituição, contribuindo para o aperfeiçoamento dos profissionais e para o aprimoramento dos serviços”.

Para Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, já não se trata mais de um seminário exclusivo aos registradores de imóveis, menos ainda aos registradores brasileiros e portugueses, uma vez que o Luso-Brasileiro também conta com a efetiva participação do Colégio de Registradores da Espanha. “O sucesso da iniciativa pode ser medido pela presença maciça de membros do poder Judiciário, do Ministério Público, de advogados, estudantes, notários e registradores”.

Para Rafael Vale e Reis, representante do CENoR, foram dois dias de intensos e produtivos debates e de uma proveitosa troca de experiências entre especialistas de direito registral imobiliário de Brasil e Portugal. “O evento foi um grande sucesso e superou profundamente nossas expectativas. Seguramente, continuaremos unidos por meio do convênio firmado com o Irib, podendo já nos preparar para o IV Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral Imobiliário, que acontecerá em 2009, em Portugal”.

A juíza Tânia Mara Ahualli, coordenadora do evento e responsável pela área de registros públicos da Escola Paulista da Magistratura, também falou ao BE sobre a oportunidade de sediar um evento tão importante para a comunidade jurídica em geral.

“A EPM teve um enorme prazer em acolher o III Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral. Nesta edição, pudemos contar com a participação efetiva de importantes autoridades do Judiciário, do Ministério Público, além de especialistas na matéria registral imobiliária e diversas entidades de classe que só abrilhantaram as discussões”.

(Agência Irib de Notícias, reportagem Paty Simão, redação Claudia Trifiglio).

12/11/2008