CSM|SP: Registro de imóveis – Loteamento irregular – Pretensão de registro de escritura de compra e venda de lote

Necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo – Desqualificação acertada – Impossibilidade de aplicação do regramento relativo à regularização fundiária – Abertura de matrículas de lotes no mesmo loteamento – Falhas pretéritas que não justificam o cometimento de novos erros – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1003333-28.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são partes é apelante ELZA FRANCISCA PIMENTEL, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de junho de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1003333-28.2015.8.26.0224

Apelante: Elza Francisca Pimentel

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 29.241

Registro de imóveis – Loteamento irregular – Pretensão de registro de escritura de compra e venda de lote – Necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo – Desqualificação acertada – Impossibilidade de aplicação do regramento relativo à regularização fundiária – Abertura de matrículas de lotes no mesmo loteamento – Falhas pretéritas que não justificam o cometimento de novos erros – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Elza Francisca Pimentel contra a sentença de fls. 138/139, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos.

Em preliminar, pede a apelante a concessão do benefício da justiça gratuita. No mérito, sustenta, em síntese: a) que a maioria dos lotes localizados no Jardim Kawamoto possui registro, de modo que a desqualificação de seu título afronta o princípio da igualdade; b) que a área onde se localiza o imóvel é totalmente urbanizada; e c) que o artigo 71 da Lei nº 11.977/09 permite o registro de seu título (fls. 150/157).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 173/174).

Após a decisão de fls. 177/178, o Oficial do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos se manifestou a fls. 183/184.

É o relatório.

Em relação ao pedido de gratuidade formulado, convém ressaltar que no bojo deste procedimento administrativo não são devidos emolumentos ou custas, e o vencido não é condenado ao pagamento de honorários.

Desse modo, prejudicado o pedido de concessão de justiça gratuita.

No mais, a recorrente pretende o registro de escritura de venda e compra, com a consequente abertura de matrícula, tendo por objeto o lote nº 4-B, da quadra E, do Jardim Kawamoto.

De acordo com a nota devolutiva de fls. 54/59, cujo acerto foi chancelado pela sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, o registro do título depende da prévia regularização do loteamento onde o imóvel está inserido.

Nas razões da dúvida (fls. 2/5), o Oficial esclarece que a exigência visa ao resguardo da disponibilidade registral, uma vez que a planta particular do Jardim Kawamoto, cuja utilização seria necessária para o descerramento da matrícula, tem área de superfície maior do que a área da gleba descrita na transcrição nº 12.367 do 1º RI de Guarulhos. Relatou o registrador, ainda, que desde o processo 127/87, no qual foi aplicada a pena de suspensão a escrevente do 2º RI de Guarulhos, a situação irregular do loteamento Jardim Kawamoto é conhecida por esta Corregedoria Geral. Por fim, acrescentou que o loteamento é objeto de processo administrativo que objetiva sua regularização.

A transcrição nº 12.367 do 1º RI de Guarulhos descreve um terreno de 3 hectares, 93 ares e 15 centiares (fls. 52). Referida área foi loteada de forma irregular e, desde os anos setenta, a Municipalidade tenta regularizá-la (fls. 4).

A irregularidade do loteamento caracteriza verdadeiro entrave ao registro, pois o título apresentado (fls. 49/50) refere-se a lote que, na esfera registral, simplesmente não existe.

O fato de o loteamento ser anterior à edição da Lei nº 6.766/79 é indiferente, pois o Decreto-lei nº 58/37 já exigia a inscrição adequada desse tipo de parcelamento do solo para a alienação e posterior registro dos lotes.

Sobre a impossibilidade de registro de compra e venda de lote inserido em loteamento irregular, assim se manifestou este Conselho em data recente:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – LOTEAMENTO IRREGULAR – NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO DO SOLO – INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO AO REGISTRO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – RECUSA CORRETA DO OFICIAL, EM OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO (Apelação nº 0005832-88.2010.8.26.0543, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 22/9/2014).
Só isso já seria suficiente para embasar a desqualificação do título.

Mas o caso em análise ainda ostenta outra peculiaridade.

Como destacado pelo registrador, a situação irregular do loteamento onde se insere o imóvel da apelante é conhecida há tempos. Isso fica claro pela leitura de parecer da lavra do então Juiz Assessor da Corregedoria-Geral e hoje Presidente da Seção de Direito Público, Desembargador Ricardo Henry Marques Dip, que, no ano de 1987, tratava da manutenção de pena de suspensão aplicada a escrevente do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos:

“Em relação ao loteamento “Jardim Kawamoto”, manifestamente irregular, o controle da disponibilidade, no Cartório, fazia-se por meio de planta não oficial. A superfície da gleba, nessa planta, é superior à área constante da transcrição primitiva! (fls.).”

Se não bastasse a irregularidade do loteamento que decorre de sua não inscrição no registro imobiliário, esta Corregedoria-Geral já se manifestou, de maneira específica, sobre a impossibilidade de descerramento de matrículas com base na planta não oficial do Jardim Kawamoto. Essa prática, aliás, somada a outras infrações justificou a aplicação de penalidade administrativa a funcionário da serventia imobiliária.

Não vinga a alegação da apelante de que o artigo 71 da Lei nº 11.977/09 possibilita o registro pretendido. Com efeito, embora referido diploma tenha facilitado a regularização de assentamentos urbanos, não se sustenta a tese de que loteamentos até então irregulares, com a edição da lei, tornaram-se, de forma automática, regulares.

Basta que se consulte o item 300 do Capítulo XX das Normas de Serviço para que se chegue a essa conclusão. Tal dispositivo, inserido em subseção denominada “Da regularização das glebas urbanas parceladas antes da Lei nº 6.766/79”, exige uma série de documentos para que se alcance a regularização fundiária prevista no artigo 71 da Lei nº 11.977/09, entre os quais se destacam: planta da área em regularização assinada por profissional habilitado; memoriais descritivos da gleba, da área parcelada, dos lotes e dos bens públicos.

E não obstante o item 300.1 do Capítulo XX autorize a regularização por lotes ou etapas, ainda assim faz-se necessária a apresentação de planta e memorial descritivo das áreas destacadas e anuência ou notificação dos confrontantes tabulares ou ocupantes.

Ou seja, a simples apresentação da escritura de compra e venda de um lote não ingressará no fólio real, uma vez que mesmo com a facilitação da regularização de assentamentos urbanos, ainda existem requisitos a serem observados pelo Oficial.

Finalmente, o fato de proprietários de outros lotes terem obtido as matrículas de seus imóveis de modo irregular, diga-se não serve de fundamento para a qualificação positiva do título apresentado pela apelante. Como ressaltado em reiterados pareceres da Corregedoria-Geral, assim como em decisões deste Conselho Superior, erros registrários pretéritos não justificam que outros se perpetrem.

Da conduta do Oficial, porém, nada pode ser dito. Com efeito, por meio da manifestação de fls. 183/184, restou claro que o descerramento irregular de matrículas de lotes do Jardim Kawamoto ocorreu antes de o atual titular ter assumido a serventia imobiliária, de modo que essas falhas não lhe podem ser imputadas.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

(DJe de 08.07.2016 – SP)

Fonte: DJE-SP