CSM-SP: registro de imóveis – escritura pública de venda e compra

Escritura pública de venda e compra – Inobservância do subitem 41.1. do Cap. XX das NSCGJ – Exibição de cópia do traslado – Dúvida prejudicada – Alienação de fração ideal como se unidade autônoma fosse – Instituição de condomínio que mascara um ilícito desmembramento – Ausência de aprovação do Município para o destacamento – Erro passado não justifica o registro pretendido – Pertinência do juízo de desqualificação registral – Recurso não conhecido, com observação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0011346-11.2014.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que são partes é apelante VANESSA DE LIMA ZOIA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO CARLOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Por maioria de votos, não conheceram ao recurso, dando por prejudicada a dúvida inversa suscitada pela recorrente, com observação. Vencido o Desembargador Ricardo Dip, que declarará voto.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 4 de agosto de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0011346-11.2014.8.26.0566

Apelante: Vanessa de Lima Zoia

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Carlos

VOTO Nº 29.497

Registro de Imóveis – Escritura pública de venda e compra – Inobservância do subitem 41.1. do Cap. XX das NSCGJ – Exibição de cópia do traslado – Dúvida prejudicada – Alienação de fração ideal como se unidade autônoma fosse – Instituição de condomínio que mascara um ilícito desmembramento – Ausência de aprovação do Município para o destacamento – Erro passado não justifica o registro pretendido – Pertinência do juízo de desqualificação registral – Recurso não conhecido, com observação.

Inconformada com a sentença que julgou a dúvida inversa procedente [1], a interessada interpôs recurso de apelação. Na peça recursal, sustenta a registrabilidade da escritura de venda e compra por meio da qual se tornou proprietária da parte ideal correspondente a 25% do bem imóvel descrito na mat. n.º 21.773 do RI de São Carlos. Afirma que não há ofensa a restrições convencionais, que o destaque é antigo e que, antes, registrou-se título tendo por objeto os direitos agora por ela adquiridos. Pede, portanto, a reforma da decisão impugnada, com ordem voltada à inscrição do título. [2]

Recebido o recurso [3], os autos foram enviados à E. CGJ e, depois, ao C. CSM, porque a discussão envolve recurso em sentido estrito [4]. A Procuradoria Geral da Justiça, por sua vez, em suas manifestações, opinou pelo desprovimento da apelação [5].

É o relatório.

A interessada, irresignada com o juízo negativo de qualificação registral, suscitou dúvida inversa [6], criação pretoriana então historicamente admitida por este C. CSM [7] e regrada pelas NSCGJ [8]: ou seja, ao invés de requerer a suscitação de dúvida ao Oficial de Registro, dirigiu seu inconformismo diretamente ao Juiz Corregedor Permanente.

Entretanto, a dúvida está prejudicada.

Uma vez informado da nota devolutiva [9], a recorrente não requereu suscitação de dúvida, e tampouco o Oficial de Registro tomou conhecimento da dúvida inversa tempestivamente, motivos pelos quais os efeitos da prenotação cessaram automaticamente. [10]

Ora, apenas no dia 30 de outubro de 2014 quando decorridos quase sete meses da prenotação, ocorrida em 31 de março de 2014, e mais de seis meses da desqualificação registral, em 10 de abril de 2014 [11], a interessada suscitou a dúvida [12], da qual o Oficial de Registro foi cientificado somente em dezembro de 2014 [13].

Destarte, cessada a eficácia da prenotação relativa ao Protocolo n.º 312.421, cabia ao Oficial, ao ser cientificado da dúvida inversa, promover novo protocolo do título, atribuindo-lhe um número de ordem determinante de sua prioridade. [14]

Além disso, antes de enviar as razões da recusa ao MM. Juiz Corregedor Permanente, competia-lhe anotar, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida e certificar, no título, rubricando as folhas, a prenotação e a dúvida suscitada. [15]

Porém, o Registrador assim não agiu, de modo a inviabilizar o conhecimento da presente dúvida inversa: em tese, outros títulos, contraditórios, antagônicos, podem ter sido apresentados para registro com prioridade ainda garantida, talvez, em relação à escritura de compra e venda , ou mesmo registrados, após a supressão dos efeitos da prenotação e, particularmente, depois da manifestação do Registrador.

Por outro lado, se superado fosse referido obstáculo, subsistiria óbice ao exame da dúvida inversa, porquanto o requerimento do interessado não foi instruído com a via original do traslado nem com certidão da escritura pública, mas com uma cópia simples daquele [16], insuficiente à analise da irresignação da interessada.

Com efeito, não é permitido o acesso de cópia ao fólio real, de acordo com o C. CSM. [17] Sequer a apresentação de cópia autenticada supre a falta da via original. [18] De resto, antes do julgamento, não se determinou à interessada a exibição do traslado ou da certidão da escritura pública de venda e compra, o que, todavia, seria possível, à luz do subitem 41.1.1. do Cap. XX das NSCGJ.

Em resumo: não há como conhecer da dúvida inversa. Nada obstante, se admitida fosse, impor-se-ia a confirmação do juízo negativo de qualificação registral.

Soeli Belini Paschoalino e Valter Paschoalino, na condição de proprietários da parte ideal correspondente a 25% do bem imóvel identificado na mat. n.º 21.773 do RI de São Carlos [19], alienaram a nua propriedade à interessada/recorrente e à Priscila Rodrigues de Lima, instituindo usufruto vitalício em favor de Luiz Antonio Rodrigues de Lima e Célia Maria de Rizzo de Lima. [20]

Ocorre que, de acordo com o item 171 do Cap. XX das NSCGJ, “é vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínio edilícios e do Estatuto da Terra. …” (grifei)

Logo, a registrabilidade do título está comprometida. Aliás, em suas manifestações, a interessada/recorrente deixa claro que, no plano fático, a fração ideal alienada foi destacada da gleba maior, da área descrita na mat. n.º 21.773 do RI de São Carlos. Vale dizer: houve venda de parte ideal como se unidade autônoma fosse, com posse já localizada pelos proprietários/alienantes.

Ou seja, há elementos conclusivos a respeito do ilegal parcelamento do solo; em particular, configuradores de ilícito desmembramento. A instituição de condomínio, in concreto, mascara, é certo, um desmembramento irregular.

E essa irregularidade se evidencia, com mais clareza, quando se constata a falta de aprovação do ente municipal.

Conforme o subitem 170.6 do Cap. XX das NSCGJ, “em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.” (grifei)

Dentro desse contexto, sequer se coloca, no caso, a discussão sobre os efeitos vinculantes de restrições convencionais, que, consoante a jurisprudência administrativa da E. CGJ [21], não teriam força para autorizar o Oficial a recusar a inscrição de desdobre, se aprovado pela Municipalidade, afastados os riscos de ordem urbanística e ausentes circunstâncias indicativas de ofensa à legislação de parcelamento do solo.

Em arremate, quanto ao registro anterior de escritura pública de venda e compra então tendo por objeto a parte ideal alienada à recorrente [22], é oportuno frisar que erros pretéritos não justificam nem legitimam outros; isto é, não se prestam a respaldar o ato registral pretendido, na justa compreensão deste C. CSM. [23]

Isto posto, pelo meu voto, não conheço do recurso de apelação, dando por prejudicada a dúvida inversa suscitada pela recorrente, com observação ao MM. Juiz Corregedor Permanente e ao Oficial de Registro, com vistas à aplicação dos subitens 41.1. e 41.1.1. do Cap. XX das NSCGJ.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 0011346-11.2014.8.26.0566 SEMA

Dúvida de registro

VOTO DE VENCIDO (Voto n. 40.911)

1. Registro, à partida, o melhor de meus respeitos pelo eminente Relator da espécie, o Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, justa vaidade da Magistratura paulista.

2. Sem embargo, da veniam, permito-me lançar dois reparos.

3. Ad primum, já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida “inversa”, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.

A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).

Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo para as justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez (e o caso destes autos é só mais um exemplo dentre tantos), o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado.

4. Nunc transeamus ad secundum. Tampouco me persuado da pertinência de, com decidir prejudicado o exame de dado recurso interposto em processo de dúvida registral, tal o caso destes autos, possa a Turma Julgadora prosseguir na apreciação da matéria de fundo e expedir um adendo de mérito de que não sei exatamente a natureza jurídica.

5. Não se trata, para já, de mera questão processual, bastante embora fosse isto e de toda a sorte a recomendar que não se prosseguisse na análise de uma impugnação recursal que se tem por prejudicada.

6. Que espécie de decisão é esta, com efeito, que se adota, pela Turma Julgadora, na sequência da declaração do prejuízo recursório? Trata-se de mera recomendação? Ou orientação? Ou será uma determinação para caso futuro eventual?

7. Não vislumbro como possa, todavia e de logo, o egrégio Conselho Superior da Magistratura bandeirante recomendar, orientar ou determinar para situação futura e, por óbvio, contingente, quando a autoridade administrativa superior em matéria de registros públicos no Estado de São Paulo é o Corregedor Geral da Justiça paulista e não aquele Conselho. É dizer, a soberania administrativa, o poder de decidir em última instância administrativa, é neste campo o do Corregedor e não do Colegiado.

O que o Conselho pode decidir é só quanto ao caso específico e em ato alçado por meio de recurso no processo de dúvida. Se não vier assim, o caso só pode ser apreciado e decidido pelo Corregedor, não pelo Conselho.

8. Mas que valor jurídico deve atribuir-se a este versado adendo de mérito posterior ao reconhecimento do prejuízo recursal?

Se é recomendação ou orientação, não obriga o registrador, nem o corregedor permanente. Se é determinação, opera de modo supressivo do dever de qualificação jurídica inaugural pelo próprio registrador e inibe ainda a possibilidade de o juiz de primeiro grau decidir, de futuro, com independência jurídica.

9. Além disso, como se haverá de impor esse adendo a ulteriores composições do Conselho Superior da Magistratura? Será também uma recomendação ao próprio Conselho para seguir esse adendo? Ou isto lhe será imposto? Esse adendo preclude? (Lembra-me aqui a, em seu tempo, momentosa reconsideração do Conselho a propósito do caráter da arrematação, e pergunto-me se a expressa orientação antiga indicada em alguns ven. acórdãos, afirmando o cariz originário da arrematação, haveria de prevalecer contra o que veio a entender o mesmo Conselho posteriormente).

10. Preocupa-me, ainda, o tema da responsabilidade civil do registrador, tanto seja ele obrigado a observar, sem determinação explícita em dado processo, uma recomendação ou orientação, a que, cabe sublinhar, não estão submetidos os particulares e sequer mesmo a jurisdição do próprio Tribunal.

11. Por fim, não me posso compadecer, data venia, com as ablações de competências legalmente demarcadas. A de primeiro grau, no registro público, é do registrador; segue-se, no Estado de São Paulo, em grau parahierárquico imediato, a do juiz corregedor permanente; por fim, a do Tribunal, segundo corresponda às disposições regimentais: em regra, a do Corregedor Geral; nos recursos de dúvida, a do Conselho.

Ao proferir-se o adendo de recomendação, orientação ou determinação, guardado o tributo de minha reverência ao entendimento da douta Maioria, malfere-se a ordem sobreposta de independências jurídicas (cf., a propósito, art. 28 da Lei n. 8.935/1984, de 18-11: “Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições (…)”).

TERMOS EM QUE, cum magna reverentia, meu voto apenas julga prejudicado o recurso, sem mais acrescentar.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

Notas:

[1] Fls. 34-36.

[2] Fls. 41-47.

[3] Fls. 49.

[4] Fls. 62.

[5] Fls. 58-59 e 69-70.

[6] Fls. 2-3.

[7] Apelação Cível n.º 23.623-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 20.2.1995; Apelação Cível n.º 76.030-0/8, rel. Des. Luís de Macedo, j. 8.3.2001; e Apelação Cível n.º 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz Soares, j. 14.9.2010.

[8] Item 41.1. do Cap. XX.

[9] Fls. 8.

[10] Cf. Art. 205 da Lei n.º 6.015/1973.

[11] Fls. 8.

[12] Fls. 2-3.

[13] Fls. 19 verso e 20.

[14] Cf. arts. 182 e 186 da Lei n.º 6.015/1973 e item 41.1. do Cap. XX das NSCGJ.

[15] Art. 198, I e II, da Lei n.º 6.015/1973, item 41., b e c, e subitem 41.1., ambos do Cap. XX das NSCGJ.

[16] Fls. 11-13.

[17] Apelação Cível n.º 33.624-0/4, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 12.9.1996; Apelação Cível n.º 94.033-0/3, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 13.9.2002; e Apelação Cível n.º 278-6/0, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 20.01.2005.

[18] Apelação Cível n.º 38.411-0/9, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 7.4.1997; Apelação Cível n.º 77.181-0/3, rel. Des. Luís de Macedo, j. 8.3.2001; e Apelação Cível n.º 516-6/7, rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 18.5.2006.

[19] R. 10 da mat. n.º 21.773 do RI de São Carlos fls. 6-7.

[20] Fls. 11-13.

[21] Parecer n.º 358/12-E, do MM Juiz Assessor da Corregedoria Gustavo Henrique Bretas Marzagão, aprovado pelo Des. José Renato Nalini, nos autos do processo CG n.º 108.696/2012, em 1.º.10.2012; e parecer n.º 403/2012-E, do MM Juiz Assessor da Corregedoria Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo Des. José Renato Nalini, nos autos do processo CG n.º 33.257/2012, em 30.10.2012.

[22] R. 10 da mat. n.º 21.773 do RI de São Carlos fls. 6-7.

[23] Apelação Cível n.º 20.603-0/9, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 9.12.1994; Apelação Cível n.º 19.492-0/8, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 17.02.95; e Apelação Cível n.º 024606-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 30.10.1995.

(DJe de 02.09.2016 – SP)

Fonte: DJE/SP